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【例文】"雍景苑"住宅小区召开首届业主大会和业主委员会成立方案
G07物业管理1班韩科达 指导教师:刘志凌
(毕业设计摘录)
摘要:在实践中,"雍景苑"住宅小区首届业主大会的召开,业主委员会的选举成立等诸多事项经常受到来自物业公司、房地产开发商及相关部门的消极对抗,甚至积极阻挠.没有强有力的推动,召开首次业主大会,选举产生业主委员会阻力重重.尽管如此,业主维权的渴望是强烈的,业主大会的召开,业主委员会的成立,势不可挡.
关键词:业主大会、业主委员会、筹备、成立
(一)项目概况
"雍景苑"住宅小区位于宁波市鄞州区机场大道与石 北路交叉口东南侧,东南两面临河,总建筑面积18万平方.该小区由小高层及多层住宅组成,主力户型面积为84m2~112m2.小区大气高雅,天然水景与大面积绿化的有机结合造就了"原生水岸,雍景天成"的美丽画卷.
(二)物业公司概况
余姚市舜大物业经营管理有限公司,成立于一九九七年三月.企业资质为二级,是一家自主经营、自负盈亏的专业物业管理公司.
十多年来,公司本着"业主自治管理与专业管理相结合"的管理原则,依托宁波舜大房地产开发有限公司的经济实力和余姚舜大建筑装饰有限公司的技术力量,受托着余姚市舜江名苑、富士花园、江南新城、东园新村、富巷新村、魏星大厦、春江花月、东江丽景、余姚烟草专卖局、宁波雍景苑、桐乡北港绿苑、江西南昌丰和新城等小区,管理面积已达150余万平方米.
公司内部管理层次分明,实行经理负责制,组织机构健全,公司设有物业管理部、财务部、社区部、维修部、综合办公室和三个物业管理处以及两个驻外分公司,现有公司员工200余名,其中:管理技术人员30人,保安100余人,保洁员50余名,其他维修、绿化养护员20人.小区物业管理处负责小区的安全保卫、卫生保洁、房屋设施维修等项目的管理.
以"物业"为中心,相互协调,正确处理好"主人"和"管家"的关系是公司的经营理念.公司以"全心全意全为您"的服务理念,在管理和服务上下工夫,培养了一支既有自身素质,又有服务本能的物业管理队伍,为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住环境奠定了管理基础.同时,使业主享受到舜大物业的全方位、多层次、多项目的服务.
(三)"雍景苑"住宅小区召开首届业主大会,成立业主委员会的必要性和条件
由于"雍景苑"住宅小区"三期"的入住率尚未达到50%以上,并不符合相关条例之规定.物业公司也缺少开展此项工作的系统安排和从事这方面工作的专业人员,所以该小区一直没有召开首次业主大会,成立业主委员会.
根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定:业主可以设立业主大会,选举业主委员会.地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助.根据《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订)第二章第六条的要求,业主在物业管理活动中,享有成立业主大会,选举产生业主委员会的权利.然而在实践中,首届业主大会的召开,业主委员会的选举成立等诸多事项经常受到来自物业公司、房地产开发商及相关部门的消极对抗甚至积极阻挠,没有强有力的推动,召开首次业主大会,选举产生业主委员会阻力重重.尽管如此,业主维权的渴望是强烈的,业主大会的召开,业主委员会的成立,势不可挡.
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第十六条之规定,住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时,就具备了召开首届业主大会,选举产生业主委员会的条件.雍景苑小区共分为"一期"、"二期"、"三期"三个区块,竣工时间分别为2007年12月,2009年3月,2009年12月.其中"一期"的业主入住率已达85%,"二期"的业主入住率已达65%,"三期"于2010年3月底开始办理交付,物业公司正在开展办理业主入住的相关工作.一旦"三期"业主入住率达到50%以上时,该小区就具备了召开全体业主大会并选举产生业主委员会的条件,作为一个对业主高度负责的物业公司就必定将此事提上工作日程.
(四)召开业主大会成立业主委员会的具体步骤
1.成立业主大会、业主委员会筹备小组并开展工作
成立筹备小组是此项工作的首要步骤,公司将通过邀请小区内的热心业主参与到筹备小组中来,同时该筹备小组成员也应包括物业公司的工作人员和宁波市鄞州区建设局碶物业管理科的领导以及宁波市鄞州区石 街道东方社区的工作人员,只有在物业主管部门和街道社区同志的指导下,以及广大热心业主积极配合,物业公司工作人员的鼎力支持下,此项工作才得以顺利开展.
(1)确定筹备小组成员
我们将用15天时间,在小区内聘请筹备小组志愿者10名,成为筹备小组的成员,同时向当地物业主管部门、街道社区的领导同志发出邀请函,来指导我们的工作,具体人数为2人,因此筹备小组的总人数定为12人.
《雍景苑业主大会筹备小组会议邀请函》的制作(见附录一)
《雍景苑业主大会筹备小组志愿者聘请通知》的制作(见附录二)
(2)召开筹备小组会议
筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会.
我们将召集筹备小组的成员,以会议的形式来确定该小区首届业主大会的召开事宜,以及业主委员会选举等事项的具体操作方法.会议将达成以下几点内容:
①确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;
首次业主大会的召开的时间:筹备小组会议结束后15天内.
地点:小区广场
召开形式:每户派一名业主参加会议,因故不能参加会议的业主可书面委托代理人参加会议.
会议内容:
第一项:雍景苑小区的概况介绍.
第二项:对之前筹备小组拟定的《雍景苑住宅小区业主大会议事规则》(草案)和《雍景苑住宅小区业主管理规约》(草案)进行表决.
第三项:物业公司负责人对前期物业管理阶段的物业管理状况进行报告.
第四项:《雍景苑住宅小区物业管理服务合同》的拟订事宜.
第五项:会议将表决是否继续聘用原物业企业担任小区的物业管理工作,若表决通过则双方代表签订《雍景苑住宅小区物业管理服务合同》,若表决未通过,则在会议结束后双方代表协商小区物业撤管事宜.
第六项:其他方面的事宜.
②参照政府主管部门制订的示范文本,拟订《雍景苑住宅小区业主大会议事规则(草案)》和《雍景苑住宅小区业主管理规约(草案)》,(详见附录三、四).
在业主大会召开之前,以上两项皆在小区内公示并听取小区业主意见,筹备小组将随时对与本小区不相适合的部分进行修改,以便在召开业主大会表决时顺利通过.
③确定业主在首次业主大会会议上的投票数;
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定,《物权法》第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算.但建设单位尚未出售和虽已售出但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算.开发商对于没有售出的房屋享有所有权,但无论存在多少没有出售的房屋,开发商仅享有一个业主的权利.雍景苑小区共有住宅1439套,已有1400套售出,其中850套已办理业主入住手续,业主已正式入住.那么此次业主大会上的投票数如下:房地产开发商1票,广大业主850票,共计851票.
④确定业主委员会委员候选人产生办法;
业主委员会候选人的产生主要通过业主自我报名和业主推荐两种方式,在业主大会筹备小组会议结束后7天内完成.
《雍景苑首届业主委员候选人报名通知》(见附录五)
《雍景苑首届业主委员候选人公示表》(见附录六)
《雍景苑首届业主委员选票》的制作(见附录七)
⑤召开首次业主大会会议的其他工作.
在业主大会投票结束后,筹备小组的工作人员将现场统计票数,以最快的速度公布选举结果.
在物业公司负责人对前期物业管理阶段的物业管理状况进行报告之后,业主大会将通过业主现场表决的形式,表决是否继续聘用该物业企业.若表决通过,则双方代表签订《雍景苑住宅小区物业管理服务合同》.若表决未通过,则在会议结束后双方代表协商小区物业撤管事宜.
(可根据方案操作实际增加工作内容)
2.业主大会的召开、业主委员会的成立
在筹备小组的精心准备之后,业主大会将如期召开.大会通过业主现场报名以及物业公司、当地街道社区推荐的方式确定了20名业主委员候选人,并向广大业主公示,听取广大业主的意见.与此同时筹备小组印制选票,发放到每户业主手中,从该20名候选人之中选出业主委员会正式成员15人,其中包括:业主委员会主任1名,秘书长1名,业主委员13人.
3.业主委员会成立后的后续工作
(1)在15日内向当地物业主管部门登记备案.
(2)《业主大会议事规程》和《业主管理规约》编写后装订成册.
(3)物业公司向业主委员会报告自物业接管以来的物业管理状况.
(4)物业服务合同的签订或物业企业的撤管事宜.
(五)业主委员会成立过程中应该注意的问题
1.《雍景苑首届业主大会召开、业主委员会成立事宜时间表》的制订
在首次筹备小组会议上,一定要制订《雍景苑首届业主大会召开、业主委员会成立事宜时间表》(见附录八)以便对此项工作有一个全局的把握,保证工作的有效开展,目的明确.
2.业主委员会成员名额的合理分布
根据小区"一期"、"二期"、"三期"的各自特点,合理分布业主委员会成员名额,最终保证业主委员会成员具有较广的覆盖面.
3.此项工作的经费筹集
此项工作的经费筹集问题,可以在筹备小组会议上进行讨论,并在首次业主大会召开时作为其中一项会议内容提交大会表决.
(六)结束语
住宅小区成立了属于业主的物业管理机构--业主大会和业主委员会,是符合绝大多数业主利益的.对于物业管理中遇到的问题,以广大业主的切身利益为出发点来解决问题.这样,业主大会和业主委员会就觉得自己是一个物业机构,业主也感觉自己真正当了业主.否则,就成了物业公司约束不了业主,业主也无法要求物业公司了.
附录(略)
毕业设计总结(略)
【指导教师评析】
该生毕业设计能体现实习情况,结构完整,内容翔实,辅助性材料充足,具有较好资料收集能力和综合应用知识能力,独立按时完成设计,成果质量较好.
该设计与实际紧密相关,对于我小区召开首届业主大会选举成立业主委员会具有指导作用.同时,该生在实际操作过程中态度认真,能够深入调查,对其本人的工作能力也有较大的提升,在工作过程中能够提出个人的见解,对公司今后的发展,有较大帮助.